Los tres desafíos más costosos enfrentados por el sector inmobiliario en el sector educativo

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Desafío 1: Inmuebles intensivos en capital

Las universidades han experimentado un aumento en el número de estudiantes durante más de 10 años. Anteriormente, había un excedente de espacio en estas instituciones. Los edificios universitarios no son particularmente flexibles. A menudo son edificios grandes con una coherencia específica con otros edificios universitarios. Las conversiones, renovaciones y construcciones nuevas son muy costosas. Los costos de construcción para universidades suelen rondar los € 3,000 por m2 de área bruta y son mucho más altos para laboratorios, por lo que son muy intensivos en capital. Si se hace un uso más eficiente del espacio, se necesitan menos metros cuadrados y eso puede marcar la diferencia en términos de cuánto espacio se necesita.

Si los conocimientos en tiempo real indicaran una posible optimización del 10% (lo cual es realista según los expertos), los costos de construcción podrían reducirse en un porcentaje equivalente. Menos construcción es mejor para el medio ambiente, mejor desde una perspectiva financiera y también beneficia a la educación e investigación (que es en lo que se centran las universidades).

Desafío 2: Emergencias

Identificar concentraciones de personas y su movimiento a través de sensores permite detectar movimientos notables y/o aumentos de temperatura. Los equipos de seguridad o respuesta a emergencias, como los que se encuentran en las universidades, pueden observar situaciones extraordinarias en pantalla. Un algoritmo podría proporcionar claridad adicional (movimientos colectivos inesperados) para ayudar a localizar la ubicación de una situación de emergencia. Los sensores también pueden localizar eficazmente incendios basados en aumentos de temperatura. El tiempo es esencial: en una situación de emergencia, es importante identificar rápidamente la ubicación de manera precisa para que los equipos de respuesta puedan ser dirigidos al lugar correcto.Desafío 3: Condiciones del entorno de las habitaciones

Desafío 3: Condiciones del entorno de las habitaciones

Los edificios suelen estar sujetos a un conjunto de requisitos, incluidas las condiciones interiores, y las universidades tienen políticas al respecto. A menudo, los acuerdos especificarán el clima interior (temperatura, niveles de CO2, iluminación, ventilación, etc.), por ejemplo, en un SLA (acuerdo de nivel de servicio).

Los acuerdos alcanzados para este fin incluyen un pago por el uso del espacio. A menudo, se mantendrán discusiones sobre si se están proporcionando las condiciones adecuadas para el espacio según sea necesario, lo que puede ser muy importante para la investigación.

Un clima interior óptimo conduce a un mejor rendimiento. Los sensores permiten monitorear de manera efectiva las condiciones dentro del espacio, lo que le permite ver, por ejemplo, si las condiciones requeridas están disponibles más del 90% del tiempo. Además, las mejoras pueden implementarse en caso de desviaciones y monitorearse los resultados de esas mejoras. Sobre todo, puede ser interesante alcanzar acuerdos orientados al rendimiento con un socio de construcción y/o mantenimiento con respecto a las condiciones dentro de un espacio.

La mayoría de nosotros estamos trabajando desde casa en la actualidad, pero no podemos esperar para volver a nuestras oficinas, escuelas, industria y usar el transporte público. La pregunta del millón es: ¿CÓMO?

Los expertos están seguros de que la respuesta a esta pregunta puede no ser válida solo para la reapertura, sino que esta forma de trabajar será la nueva normalidad. Antes de la crisis, por ejemplo, las oficinas tenían niveles de ocupación bajos del 40%-50% en promedio, y los espacios tampoco se utilizaban de manera óptima. Todos estaban trabajando duro para obtener datos y maximizar el uso de los edificios para aumentar la rentabilidad y las áreas cómodas.

El último período de tiempo ha cambiado las prioridades, casi todos reaccionaron adecuadamente y ahora nos resulta cómodo trabajar de forma remota, pero ¿qué va a pasar después de esta crisis?

Estas son las 3 cosas más importantes que cambiarán en el mercado inmobiliario y la infraestructura de transporte después de COVID-19:
  1. Los empleados trabajarán de 2 a 3 días por semana en la oficina con un distanciamiento social de 1,5 m con rutas de circulación de un solo sentido.
  2. Las empresas garantizarán lugares de trabajo saludables, seguros y flexibles con la ayuda de compartir escritorios y datos precisos de ocupación y ambiente.
  3. Monitoreo del distanciamiento social en horas pico y flujo en estaciones de metro en áreas con muchas personas moviéndose al mismo tiempo.

Al combinar datos como ocupación, temperatura y CO2, es posible crear mapas de calor y alertas automáticas/inteligentes. Esto mostrará cuántas personas hay en el edificio, cómo utilizan las salas de reuniones y dónde están los puntos de concentración, para reenfocar los servicios de limpieza.

Ahora es más importante que nunca que los edificios proporcionen los datos necesarios para garantizar áreas saludables y brinden la información necesaria para repensar rutas y diseño de espacios.

Hay múltiples formas de lograr este nivel de precisión en la obtención de información Y con el enfoque correcto, toda la tecnología necesaria es gratuita. Todo esto puede ser reembolsado mediante ahorros energéticos en instalaciones de iluminación y climatización, y tan simple de implementar como una actualización en su teléfono inteligente.

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Pero, ¿cuánta energía hemos ahorrado realmente en el último período? Atrapados en casa, sin conducir a ningún lado, sin ir a la oficina, sin usar el transporte público o hacer ejercicio.

Estos son tiempos surrealistas. Muchas profesiones se han visto gravemente afectadas y no son operativas. Otras apenas pueden encontrar tiempo (o personal) para hacer algo. El sector de la construcción enfrenta una enorme tarea, con una demanda creciente de miles de nuevos hogares, mayor sostenibilidad de bienes raíces, mejores clasificaciones energéticas, objetivos de sostenibilidad, nuevos bienes raíces logísticos, oficinas energéticamente eficientes, reemplazo a gran escala de viviendas sociales. En resumen: mucho por hacer. Al mismo tiempo, otros desafíos incluyen escasez de profesionales calificados, aumentos de los costos salariales, legislación ambiental, restricciones de CO2, requisitos de nitrógeno, problemas de PFAS, la crisis del coronavirus y la perspectiva de una crisis económica y cambios legislativos.

¿Cómo manejamos esta situación? Es genial que no haya congestión de tráfico, pero ¿qué más significa además de la tensión de una inminente crisis económica? ¿Realmente alguien lo sabe?

Los Países Bajos tienen una población de aproximadamente 17,5 millones. Hay más de 9 millones de edificios, de los cuales 7,9 millones son residenciales y más de 1,1 millones son no residenciales, que se pueden clasificar de la siguiente manera: 200.000 espacios industriales, 129.000 tiendas, 126.000 unidades de alojamiento, 96.000 oficinas, 62.000 espacios de reunión, 23.000 instalaciones de salud, 14.000 instituciones educativas, 9.700 instalaciones deportivas, 58 centros de detención, 50.000 espacios multipropósito y 440.000 áreas designadas para otros usos.

Las 96,000 oficinas tienen un espacio colectivo de aproximadamente 47 millones de m2.

El “nuevo normal”: Cada trabajador de oficina trabaja desde casa un promedio de 2 días a la semana.

Aparte de COVID 19, estos son los 3 elementos clave que cambiarán el mercado inmobiliario y la infraestructura de transporte:

Empleados trabajando 2-3 días por semana en la oficina con distanciamiento social de 1,5 metros y rutas de paso de un solo sentido.
Empresas que garantizan lugares de trabajo seguros, saludables y flexibles con la ayuda de compartir escritorios y datos precisos de ocupación y ambiente.
Monitoreo del distanciamiento social en horas pico y flujo dentro de las estaciones de metro cerca de áreas de alto tráfico.
Pero, ¿qué impacto tendrá esto en el medio ambiente? ¿Qué tipo de reducción en el espacio de oficinas requerido y emisiones de CO2 veríamos, y qué tan sostenible sería eso?

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Hay más de 9 millones de edificios en los Países Bajos. Podríamos aumentar significativamente la sostenibilidad de una gran proporción de ellos. O podrían dejarse deteriorar hasta que necesiten ser demolidos y reemplazados por nuevos edificios. ¿Qué útil sería eso?

La mayoría de los edificios pueden construirse por un costo entre €700 y €2,900 por m2 de área bruta. Y demolidos por menos de €50 por m2. Los costos de demolición son aproximadamente iguales al costo de explotación comercial del edificio por un año. La demolición es relativamente barata y, por lo tanto, la elección de la nueva construcción puede ser una buena opción.

El mercado inmobiliario existente tiene sus limitaciones. Los edificios que tienen 30 años generalmente ya no son adecuados para su propósito actual. Muchas personas y empresas desean cambios en sus edificios con el tiempo. Esto suele ocurrir después de aproximadamente 15 años.

Es notable que las circunstancias cambiantes a menudo no conducen a grandes cambios en un edificio. Los edificios a menudo simplemente se administran como lo han sido desde el principio sin darse cuenta de que se están utilizando de manera muy diferente. ¿Cómo deberían saberlo de todos modos? ¿Quién lleva el control de cómo se utiliza un edificio?

Edificios para toda la vida. Las mediciones del uso y ocupación del espacio muestran que muchos m2 no se utilizan de manera efectiva. Por ejemplo, oficinas con un nivel de ocupación de solo el 50%. Y si las personas también pueden trabajar desde casa, como ha sido el caso en los últimos meses, se pueden lograr enormes ganancias de eficiencia en cuanto al uso del espacio, los costos y la huella ambiental. ¿Cómo puedes trabajar hacia esto? Tomando medidas. Me sorprende que cada organización con un edificio con un área bruta de más de 5,000 m2 no lo equipe con sensores multifuncionales que proporcionen información integral sobre el edificio y su uso.

La emoción a menudo es el catalizador de las renovaciones, reubicaciones o conversiones. La idea de que hay escasez de espacio, la sensación de que un nuevo edificio ayudará a las personas o a la empresa a avanzar. Muy a menudo, esto no se basa en hechos.

Con una imagen completa del funcionamiento y uso del edificio, puede optimizar el uso del espacio en más del 30% y reducir los costos de instalaciones en consecuencia. Esto puede tener un gran impacto en los costos operativos y, lo que es más importante, en la sostenibilidad. No se puede discutir con eso.

¿Quieres saber más sobre la optimización del uso de edificios y los costos de instalaciones? Estaré encantado de ayudarte.

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